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业内人士预计

2020-06-14 03:36

这些未开工未入市项目,很多土地获取早、拿地成本低,定价可操作空间要远大于近两年拿地的“地王”们。这些项目的加速入市对已入市项目又是一个不小的挤压。

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而对于刚需和改善型购房人来说,目前买房门槛越来越高,贷款越来越难,不得不暂停购房的脚步。一位购买到了热销房的改善型购房人,最近却不得不选择退房。原因就是无房无贷款的她由于收入达不到覆盖月供的原因,不能交40%的首套首付,而是要交80%的首付,购房成本的增加对她来说是致命打击,退房、选择观望无疑是她最无奈的选择。

京城北部几个重量级楼盘都是在售楼盘,但基本上是一个月卖不了一两套,倒不是因为卖不出去,而是开发商根本不想卖,缺钱了就推出几套放到市场上,这种“消极怠工”的做法是目前开发商们普遍的应对状态。

另一方面,政府继续推行调控的决心也没有变化。7月11日在北京市人民政府新闻办公室举办的推行供给侧结构性改革成果情况新闻发布会上,北京市委全面深化改革领导小组办公室专职副主任胡雪峰针对当前楼市的情况作出了以下的介绍。

新入市的项目因价格相近而面临购房人的反复纠结和观望,另一方面,又有一大批竞争对手即将入市参与竞争。逼近年底,很多企业存在一年年报或者财务核算,想过年关就必须有资金回笼,因此,久违的特价房很可能重出江湖。

业内人士预计,2017年已经过半,很多房企都面临完成业绩和回款的压力,在政策没有调整的情况下,想要迫使购房人走出观望,加速入市,以价换量只是时间问题。而降价如何体现,特价房可能就是最简单的选择。本版文/门庭婷

自从中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”之后,房地产市场渐趋冷静,从年初到5月份二手房成交量逐渐下滑,整体走势呈下坡路线,投资型购房者身影越来越少。据了解,以往投资客买房会运用高杠杆,交了首付,还月供至房产证下来便迅速出手,而眼下,去杠杆化的楼市现状让他们无路可走,尤其是高位接盘的投资客正在被市场报复,据某二手房中介负责人透露,目前传出的很多低价抛盘的消息,很多都是那些炒房者低价出售的房源。

针对房市尤其是二手住房市场过热情况,继续贯彻落实去年“9.30”新政,今年3月17日以来打出房地产调控一系列组合拳,密集研究出台18项房地产市场调控政策措施,包括细化限购限贷政策、遏制炒作“天价学区房”、清理整治“商改住”、严格产业项目管理、加大住宅用地供应和在途项目开工入市力度等,从“控”和“供”两方面发力,严格严密精准调控。目前,市场过热的苗头得到有效遏制,新房市场延续总体平稳的态势,二手房市场已进入下行通道,购房需求明显回落,调控效果符合预期,市场出现量缩价稳的积极变化。

方先生表示,以他前段时间看的一个门头沟的楼盘为例,120平方米不到的户型,总价八百多万元,均价相当于不到7万元/平方米,这已经比他最初看房时销售的报价稍微低了些,但他还是有些犹豫。因为他近期还看了南四环外的一个项目,有130平方米不到的四居,他对那个户型比较喜欢,估计1000万元以内也能拿下,想等那个项目开盘出来价格了再比较下。方先生工作在金融街,他觉得这两个地方的交通对他来说都算方便,相差不大,但南四环的项目现在就已经通了地铁,价格稍微高一点的话,他觉得还是南四环值一些。

但即使房子价格下降了,房子依然卖不动,都没有出现抢购的局面。数据显示,6月上半月,北京全市新建商品住宅共网签961套,与5月上半月相比下降28.2%,同比2016年6月上半月下降49.3%。原因何在?

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隐藏的新盘限价红线拉近了西南二环与门头沟新盘的价格距离,同样也让这些项目的客群在无限接近。有项目开发商就坦言,以前做项目,从来没想过六环外的项目会和三环、四环的项目形成竞争。虽然每个项目为赢得购房者的青睐都给出了自己的各种价值点,环境牌、规划牌、户型牌、配套牌……但无论开发商怎么使出浑身解数,最影响购房人决策的因素——价格,就摆在那里。这些项目的操盘手近期都在面临一个难题,如果不在价格上有所牺牲,那购房人就会在几个不同的项目里来回观望。

一位近期几乎看过西南板块所有新盘的购房人方先生告诉《广厦时代》,南四环外、门头沟这两个新盘集中的地方近期他都转过好几次了,没开盘正在蓄客的,给出的报价都差不了太多,虽然从地理空间上看,位置相距很远,但价格上差距并没有那么大。已经开盘的项目,目前的价格,还是很难让他立刻决定出手。尤其是看到中国玺的售价,虽然户型大、总价高,但毕竟单价在衬托,他更觉得7万元单价买门头沟有点不值。

从今年3月17日北京房地产调控升级以来,根据北京市住建委网站信息显示,北京新入市的楼盘,获批的最高价格是中国玺(亚林上苑)的79458.99元/平方米。虽然是一房难求,而且大部分房源是200平方米以上的大户型产品,但这个位于西南二环楼盘的售价却影响了整个西南片区。

开发商指望政策松动看来又被泼了冷水。此前,很多开发商迟迟不开盘,有的是因为预售价格过高,建委没有批准,而有的项目则是被限价,不想利润受损,索性捂盘不开。目前,与买房人的观望期一样,大量的可售商品房开发商也进入了观望期。

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根据北京中原市场研究部的大数据统计,228在途项目涉及普通的二类居用地、公寓楼项目、安置房、危改项目、新村建设项目、需要配建公共租赁住房、限价商品住房、人才公共租赁住房或经济适用住房的项目,未来可提供住宅新增供应11万套。而已入市项目各阶段价格产品数据显示,单价在3万以下的低价位产品热销,成交占比超6成。而单价在8万以上的项目仅占2.8%,单价在5万至8万之间的项目占10.2%,单价在3万至5万之间的项目占到26.1%。而单价在1.5万至3万之间的项目占比最多,达到近4成。

6月27日,北京市住建委发布《关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》,要求房地产开发商全力推进“拿地未开工和开工未入市项目”尽早开工入市,并在通知后附上未开工项目名单。截至3月底,全市共有拿地未开工项目161项,开工未入市项目228项。

某国企在东四环酒仙桥附近有一个体量不大的社区,本来是作为公司资产留着的,目前传出消息,很可能在九十月份入市,价格达到惊人的6万元单价,户型从六七十平方米到二百平方米左右,这个价格如果出炉,势必会引起轰动,要知道,周边的二手商品房房价最低的也在8万元左右。大型国企尚且如此,更别说中小型的私企了。

除了几个限价商品房凭借超高的性价比得以热销外,目前,大多数在售楼盘都存在滞销的现象。《广厦时代》在调查门头沟楼市时发现,在小小的一个区域内,10个楼盘进行着白热化竞争,而开盘价也是比着往下走。甚至发生了谁家开盘,别的楼盘销售员就举着“别着急买,来我家看看”的标语站在开盘项目的路边进行枪客。

虽然从来没有被明确提出,但目前北京入市的新盘存在一条隐藏的红线,8万元/平方米,几乎已经成为共识。从今年3月17日一系列房地产调控组合拳推出以来,还没有一个入市新盘能够成功跨越这条红线。限住了高价盘入市的同时,这条线还带来了另一个影响,近期入市新盘取证价格极为接近。有了购房意向,在同样的预算下,购房人有了更大的选择空间。尤其是前几年土地供应集中的京西南片区,西南二环楼盘的价格直接影响了本计划在四环、五环甚至六环置业的购房人的买房节奏,他们开始在多个楼盘的比较中观望。有业内人士坦言,如果这样的市场情况一直持续,北京楼市久违的特价房会重出江湖。

前不久,刚刚有传言部分高价商品房可能解冻,拿到10万元左右的预售价格,有关部门在昨天通过其宣传渠道发声:确保2017年房价环比不增长。并明确提出,严格商品房预售、现售的价格引导,对于申报价格明显高于前期或周边在售项目价格的,一律暂缓批准预售许可证或办理销售备案。

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